Руководство по открытию агентства недвижимости с нуля

Преимущества и недостатки

К несомненным плюсам бизнеса на открытии агентства недвижимости можно отнести такие причины:

• отсутствие необходимости большого начального капитала;
• при правильной расстановке приоритетов даже на насыщенном рынке недвижимости можно занять доходную нишу;
• на бизнес не влияет сезонный фактор.

Среди минусов бизнеса основными считаются:

• нерегулярность сделок;
• зависимое положение от персонала;
• вероятность заключения риэлтором сделок вне компании;
• опасность неуплаты.

Этапы открытия

Для открытия агентства недвижимости изначально требуется зарегистрировать свою предпринимательскую деятельность:

1. Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (можно сделать это не выходя из дома посредством сайта налоговой инспекции).
2. Оплатить госпошлину, составляющую 800 рублей.
3. Спустя 5 дней получить свидетельство в налоговой инспекции.
4. Изготовить печать (ИП не обязан иметь печать, но ее наличие вызовет больше доверия у клиентов).

Агентству, открываемому при участии партнера, целесообразнее выбрать регистрацию в качестве ООО. Но, это не так уж важно, клиенты мало интересуются организационно-правовой формой, им важнее репутация.

В случае, когда для открытия агентства планируется взять кредит на открытие бизнеса, потребуется:

• составить подробный бизнес-план;
• подтвердить имеющиеся доходы;
• предоставить залоговое имущество.

Но стоит заметить, что банки неохотно кредитуют агентства, поскольку этот вид деятельности крайне нестабилен и неизвестно когда вложения оправдаются.

С чего начать

Начать бизнес на открытии агентства недвижимости желательно с определения приоритетов. Следует понимать, что минимум полгода придется вкладывать немалые деньги в раскрутку бизнеса.

От того насколько правильно развивается предприятие в первые месяцы зависит будущий его успех или неудача:

• Первые пара месяцев должны быть направлены не на получение прибыли, а на четкую организацию слаженной работы офиса и сотрудников, подбор информации и создание клиентской базы.
• Необязательно стараться охватить все возможные направления деятельности, изначально можно выбрать всего один вариант. Например, немало риэлторских фирм добились успеха, занимаясь лишь арендой.
• Немаловажно еще до регистрации агентства найти хорошего нотариуса. При излишней занятости или малоопытности юрист может стать причиной срыва заключения сделки. Желательно параллельно работать сразу с несколькими юристами.
• Для начала работы лучше выбрать какой-то один четко определенный район и по мере увеличения положительных отзывов со стороны клиентов можно постепенно расширять ареал деятельности.

Оформление

[box type=»download»] Лицензирование риэлторской деятельности на данный момент не требуется. При регистрации ИП или ООО, оформление всех документов займет от одной недели до месяца, в зависимости от выбранной организационной формы.[/box]

Документы, необходимые для регистрации (оригиналы и копии):

• протокол о создании общества с ограниченной ответственностью (при оформлении ООО);
• устав общества, выполненный по определенной форме и заверенный необходимыми подписями (ООО);
• паспорт всех учредителей и директора будущего агентства (ИП, ООО);
• заявление на регистрацию (ИП, ООО);
• квитанция об оплате госпошлины (ИП, ООО).

После получения регистрационного свидетельства нужно встать на учет в:

• отделение налоговой инспекции;
• территориальное отделение статистики;
• региональный филиал пенсионного фонда;
• территориальный страховой фонд.

После этого можно приступать к открытию расчетного счета агентства и изготовлению печати.

Помещение

Относительно выбора местоположения офиса агентства недвижимости, мнения неоднозначны. Кто-то предпочитает для этого центральную часть города, а кому-то более интересны спальные районы. Однако и те, и другие сходятся в одном – офис обязан располагаться на первых этажах и обладать отдельным входом.

Как первоначальный вариант рассматривается комната в офисном здании или помещение в торговом центре. Еще одним важным условием выбора места под офис является наличие вокруг жилого сектора. Размер офиса может быть невелик, для штата в 5 человек достаточно 20 кв.м.

Персонал

В среднем штат агентства недвижимости состоит из 10-15 человек. Но на первоначальном этапе достаточно 3-5 сотрудников. Риэлторы набираются по газетным объявлениям из «новичков» и далее обучаются в процессе работы. Опытные агенты вряд ли придут работать в малоизвестную компанию. Основными критериями при выборе кадров становятся:

• общительность;
• коммуникабельность;
• опыт работы с людьми;
• способность аргументировано отстоять свою точку зрения;
• желание учиться и развиваться.

Обучение «новичка» происходит посредством пары недель теории и последующей практики под надзором более опытного сотрудника. Аренда считается самым легким направлением и наиболее подходит для обучения начинающего риэлтора. Освоившись на рынке аренды, сотрудник может заниматься и более сложными видами деятельности. «Идеальный» сотрудник – риэлтор заключающий в месяц не менее двух сделок купли-продажи.

[box type=»download»] Не обязательно, но весьма желательно вступление в УПН и прохождение сотрудниками аттестации. Это значительно упрочит престиж агентства.[/box]

Практически все риэлторы работают на сдельной оплате, получая процент от сделки. Так крупные агентства платят 30-50 %, более мелкие компании отдают сотруднику 50-70 % выручки. Но в любом случае у работника должна быть перспектива роста, что станет неплохим стимулом. И желательно сразу оформлять сотрудникам соц.пакет.

Помимо непосредственно риэлторов в постоянный штат следует включить секретаря-диспетчера. Услугами бухгалтера и юриста можно пользоваться по мере необходимости, держать их в штате нет надобности, особенно на начальном этапе.

Оборудование

Из оборудования начинающей риэлторской фирме понадобятся:

• столы;
• стулья;
• стационарный телефон.

[box type=»download»] На первых порах можно обойтись даже без Интернета, поскольку большинство вариантов подбирается из газетных объявлений, а связь с клиентами поддерживается посредством телефона. По мере становления бизнеса можно обзавестись компьютером, а также принтером и ксероксом.[/box]

Но каким бы малочисленным не было оборудование, в офисе должен быть хороший ремонт, а над входом должна висеть яркая вывеска. При первом знакомстве клиентом оценивается внешний вид компании и лишь потом внимание обращается на профессионализм сотрудников. Ну и конечно телефон… он всегда должен быть доступен для дозвона, недозвонившийся пару раз клиент предпочтет позвонить конкурентам.

Продвижение

Для успешного развития агентства недвижимости необходимо сформировать собственную базу данных, чтобы иметь возможность предложить клиенту разнообразные варианты.

Источников для получения информации может быть несколько:

• приобретение базы данных у специализированных организаций, занимающихся сбором и обработкой подобных сведений;
• поиск газетных объявлений и предложение сотрудничества их подателям;
• расклейка «псевдообъявлений» о покупке квартиры. Позвонившим продавцам предлагаются услуги агентства, а поскольку с них процент за сделку не берется, то они чаще всего соглашаются и они вносятся в базу.

Клиентская база

Для создания постоянной клиентской базы необходимо обучить сотрудников правильному обращению с клиентами. Пришедшему в офис человеку нужно дать возможность высказаться, хотя не всегда он может говорить по делу. Выслушав и получив расположение клиента можно приступать к дальнейшим расспросам о пожеланиях относительно сделки.

[box type=»download»] Чем больше информации получит агент при беседе с клиентом, тем более подходящий вариант он сможет предложить. Как правило, клиент довольный обслуживанием при следующей необходимости вернется и станет клиентом постоянным, к тому же удовлетворенный клиент может посоветовать агентство своим знакомым и тем самым расширить клиентскую базу.[/box]

Реклама

Правильно организованная реклама становится источником к созданию базы клиентов.

Не стоит зацикливаться на одном способе, желательно грамотно сочетать все возможные:

• броская вывеска над офисом;
• публикации в популярных газетах;
• расклеивание объявлений на подъездах многоквартирных домов;
• рекламные проспекты в почтовых ящиках;
• радио-объявления;
• рекламные модули и бегущая строка на ТВ;
• яркие уличные щиты с рекламой;
• создание сайта;
• участие в Интернет-форумах и пиар агентства;
• рассылка предложений агентства электронной почтой.

Советы

• Желательно обустроить в офисе специальную зону для переговоров с клиентами. Это поможет сосредоточиться клиенту и будет легче его убедить, к тому же такой способ защитит конфиденциальные данные от утечки.
• Можно набирать будущих сотрудников среди клиентов. Те из них, кто успел пройти через процесс продажи или обмена жилья, гораздо быстрее вникают в работу.
• Обзаводиться собственным сайтом и электронным адресом вовсе необязательно, 90 % информации находится без участия Интернета. Выйти в сеть можно уже после раскрутки агентства.
• Не стоит тратить деньги на небольшие рекламные модули в газетах, они чаще всего никем не замечаются. Либо большой модуль, либо никакой.
• Не экономьте на повышении квалификации сотрудников.
• Постоянно отслеживайте деятельность конкурентов и анализируйте рынок недвижимости.
• Необходимо интересоваться всеми сделками, происходящими в вашем районе.

Концепция агентства недвижимости

Простота открытия агентства недвижимости является скорее недостатком, чем достоинством. Огромное количество непрофессиональных агентств дискредитируют работу честных риэлторов. Поэтому, открыв собственное агентство недвижимости, придется немало времени потратить на создание репутации.

[box type=»download»] Концепция агентства должна изначально определять, является ли целью долгосрочная деятельность и постоянная клиентура либо приоритет отдается быстрому получению прибыли за счет случайных клиентов.[/box]

Уделить особое внимание следует и названию. Оно должно быть броским, легко запоминающимся, не слишком простым, но и не вычурным. Если собственной фантазии не хватает, лучше воспользоваться услугами опытных рекламщиков.

В чем причина популярности бизнеса?

Принято считать риэлторский бизнес «легким хлебом». Такому мнению способствует ежегодное открытие все новых и новых фирм.

В основном популярность бизнеса на недвижимости обусловлена следующими факторами:

• низкий порог вхождения;
• отсутствие необходимости в большом помещении и куче оборудования;
• изначально можно работать одному, без привлечения дополнительных сотрудников;
• значительная прибыльность с каждой сделки;
• не важны специализация, образование и стаж, достаточно уметь общаться с людьми.

Расчет расходов и доходов

Срок окупаемости бизнеса на открытии агентства недвижимости и его рентабельность напрямую зависят от затраченных средств, качества работы и запросов собственника. Как пример можно привести расчет окупаемости для небольшой фирмы со штатом из четырех агентов (все цифры даны средними показателями в долларовом эквиваленте):

Затраты на открытие<

Концепция агентства недвижимости

Простота открытия агентства недвижимости является скорее недостатком, чем достоинством. Огромное количество непрофессиональных агентств дискредитируют работу честных риэлторов. Поэтому, открыв собственное агентство недвижимости, придется немало времени потратить на создание репутации.

[box type=»download»] Концепция агентства должна изначально определять, является ли целью долгосрочная деятельность и постоянная клиентура либо приоритет отдается быстрому получению прибыли за счет случайных клиентов.[/box]

Уделить особое внимание следует и названию. Оно должно быть броским, легко запоминающимся, не слишком простым, но и не вычурным. Если собственной фантазии не хватает, лучше воспользоваться услугами опытных рекламщиков.

В чем причина популярности бизнеса?

Принято считать риэлторский бизнес «легким хлебом». Такому мнению способствует ежегодное открытие все новых и новых фирм.

В основном популярность бизнеса на недвижимости обусловлена следующими факторами:

• низкий порог вхождения;
• отсутствие необходимости в большом помещении и куче оборудования;
• изначально можно работать одному, без привлечения дополнительных сотрудников;
• значительная прибыльность с каждой сделки;
• не важны специализация, образование и стаж, достаточно уметь общаться с людьми.

Расчет расходов и доходов

Срок окупаемости бизнеса на открытии агентства недвижимости и его рентабельность напрямую зависят от затраченных средств, качества работы и запросов собственника. Как пример можно привести расчет окупаемости для небольшой фирмы со штатом из четырех агентов (все цифры даны средними показателями в долларовом эквиваленте):

Затраты на открытие

Оформление регистрации – 149

Получение аттестата брокера – 275

Оплата аттестации риэлторов – 425

Покупка оборудования – 1294

Вхождение в УПН – 2962

______________________

Результат: 5105

Доходы

Один агент – одна сделка покупки-продажи в месяц – 1500

4х1500

___________________________________________________

Результат: 6000

Затраты

Неизменные

• Оплата аренды – 440
• Оплата ком. услуг – 127
• Рекламная деятельность – 150
• Страхование ответственности – 16
• Услуги бухгалтера – 110
• Представительские затраты – 150
• Оплата членских взносов в УПН – 40

Непостоянные

• Выплата комиссионных агентам – 3000

___________________________________

Результат: 4033

Прибыль до выплаты налогов – 1967

Вывод

Цена вхождения – 9097

Уровень рентабельности – 49 %

Срок окупаемости – 2,6 месяца.

Небольшое агентство недвижимости окупается за 3-4 месяца. И хотя иные бизнесмены обозначают уровень рентабельности в пределах 80 %, по мнению экспертов, рентабельность такого бизнеса – 25 %.